Saldo e Stralcio in 7 passi

Come effettuare un Saldo e Stralcio di un immobile in 7 passi

In un precedente articolo avevo illustrato la tecnica di Saldo e Stralcio spiegando a grandi linee in cosa consisteva.

In questo articolo, e nei successivi, voglio andare nel dettaglio e raccontare, passo passo, i punti da affrontare per portarla a termine.

I passi in questione sono:

1. Ricerca immobile
2. Contatto con esecutato e rilascio delega
3. Richiesta conteggi creditori
4. Invio proposte di acquisto
5. Rogito
6. Sistemazione immobile
7. Rivendita

Eh già … sembra facile. In realtà il Saldo e Stralcio è una delle tecniche più complesse con cui puoi avere a che fare se vuoi investire nel mercato immobiliare, ma è anche una di quelle che può darti le migliori soddisfazioni economiche. E’ inoltre una tecnica dove non è indispensabile investire tuoi capitali.

Il problema è che si è sempre sul filo del rasoio e, fino all’ultimo minuto, c’è sempre qualcosa che può andare storto e far saltare l’operazione. L’importante è non illudere l’esecutato che si è affidato a te, e deve sempre essere consapevole che potrebbe portare ad un nulla di fatto.

Ma andiamo con ordine e riepiloghiamo sinteticamente i vantaggi di eseguire un Saldo e Stralcio dal punto di vista dell’esecutato.

Portando a termine un Saldo e Stralcio in pratica cancellate tutti i debiti che l’esecutato ha contratto nei confronti dei creditori, quasi sempre Banca e condominio.

Non potete garantirgli il possesso dell’immobile, anzi deve essere chiaro fin da subito che la casa è persa, ma se si conclude positivamente lo Stralcio, sarà libero dai debiti e potrà ricostruirsi una vita serena avendo ancora accesso al credito. Al contrario quando l’immobile verrà venduto all’asta, avrà perso la casa e rimarrà sempre debitore nei confronti degli aventi diritto.

In questo primo articolo vi racconto quali sono i passi che compio per trovare un immobile da stralciare.

Come trovo un immobile da stralciare

Come primo passo cerco sui siti di settore un immobile che ha già avuto uno uno più esperimenti di asta non andati a buon fine. In altre parole un asta andata deserta. Di solito uso il sito www.astalegale.net che avevo già segnalato in un mio precedente articolo. Questo portale mi permette di filtrare le aste passate in base a diversi criteri di ricerca tra cui la zona geografica e appunto l’esito dell’asta.

A questo punto ho un elenco completo di tutte le aste, esempio dell’ultimo mese, che sono andate deserte e cerco già di farmi un’idea dell’appetibilità di un immobile dalle prime indicazioni che trovo come la tipologia, il prezzo e le fotografie pubblicate.

Ora non mi resta che leggere una ad una le perizie degli immobili che più hanno attirato la mia attenzione.

Regola numero uno: non fatevi impressionare dal prezzo

Il motivo è che si possono stralciare immobili dal valore commerciale anche da 1 milione di Euro e poi cedere il preliminare ad un terzo senza intestarsi l’immobile. Non è certo una passeggiata, anche solo psicologica, ma fattibile. Magari non fatelo alla vostra prima operazione di Saldo e Stralcio. Il rischio per voi è comunque solo aver perso del tempo. Ma ricordiamoci che ci sono persone in difficoltà che credono in voi a cui date speranza, e la fiducia non va sprecata.

Regola numero due: studiate bene la perizia

Secondo step dopo aver individuato l’immobile è scaricarsi la perizia in PDF ed iniziare a spulciarla alla ricerca di situazioni da evitare.

1. Lasciate perdere situazioni dove i creditori sono più di 4
2. Passate ad un altro immobile se ci sono abusi non sanabili
3. Scappate se c’è di mezzo Equitalia (ora Agenzia delle Entrate-Riscossione). In realtà a seconda dei casi si potrebbe ancora fare un tentativo, ma complica un po’ le cose

Ok, avete selezionato un immobile interessante, i creditori sono Banca e Condominio e magari ha anche superato le conformità edilizia e catastale. Se non sapete di cosa sto parlando chiedete al vostro geometra di fiducia. Ricordate che uno degli aspetti più importanti è quello di crearsi una squadra a cui fare riferimento per chiarire tutti gli aspetti tecnici.

Sembra tutto a posto? Bene a questo punto dovete farvi un’idea più chiara possibile del prezzo reale di mercato a cui potrebbe essere venduto l’immobile in questione.

E’ questo uno degli aspetti più importanti se vuoi investire in immobili. Tutto ha senso se individui più precisamente possibile il prezzo reale di vendita. Il che vuol dire che, se stai leggermente sotto, puoi vendere l’immobile anche in tempi brevi o brevissimi

Bene, hai trovato l’immobile, hai verificato che sia appetibile e che non ci sono impedimenti per procedere ed hai stabilito, magari consultandoti con il tuo agente immobiliare di fiducia, un prezzo reale di vendita. Ottimo. Ora non ti resta che passare allo step successivo e contattare gli esecutati.

Torna a leggere il mio blog nei prossimi giorni, oppure registrati alla newsletter o ancora meglio attiva le notifiche quando pubblico nuovi articoli (dovresti vedere questo simbolo  in basso a destra).

Nei prossimi giorni pubblicherò il prossimo passo. A presto.

Se vuoi saperne di più su questa tecnica puoi già seguire dei video realizzati da Francesco Gentile oppure partecipare al corso dal vivo sugli Stralci Immobiliari che si terrà a Genova il 29-30-31 Marzo 2019. Io ci sarò, ti aspetto.