Mauro Salvi
Frazionamento immobiliare e cessione del preliminare
Sul mercato libero capita di trovare immobili in vendita con metrature importanti; come puoi immaginare hanno un mercato molto meno frizzante rispetto ai mono, bilo e trilocali.
Come certamente sai un immobile di 150/200 mq. difficilmente pùo essere venduto al doppio di uno di 75/100 mq. Non c’è una proporzione lineare e sono più difficili da vendere.
Se hai scovato un appartamento di tale metratura, o anche più, posizionato preferibilmente in una zona “liquida” della tua città, questa potrebbe essere una grande opportunità.
Ecco che prendono la scena due tecniche molto interessanti, che in maniera congiunta, possono farti realizzare notevoli guadagni.
Si tratta del frazionamento immobiliare e della cessione del preliminare.
Il frazionamento
Con la tecnica del frazionamento è possibile dividere un’unica unità immobiliare, o subalterno, in due o più unità che possono essere vendute separatamente.
Importante sapere che in questo periodo storico è molto più facile e meno oneroso ottenere i permessi necessari dal comune.
Per capire se questo è possibile bisogna necessariamente affidarsi ad un esperto. Un bravo geometra può analizzare le planimetrie, consultare piani comunali, regolamenti condominiali, norme in ambito di edilizia residenziale, e stabilire se è possibile procedere ad un frazionamento.
A volte accade che, anche quando l’immobile si presta magnificamente ad una divisione, per un minimo dettaglio, che solo un tecnico ben preparato riesce a scovare, il progetto deve essere abbandonato. Per colpa di un cavillo, non riceverebbe mai le autorizzazioni comunali necessarie. Il consiglio è sempre quello di non improvvisare ma di farsi assistere da tecnici capaci ed esperti nel loro specifico settore.
Se, invece, il tecnico vi da semaforo verde, allora si può procedere allo step successivo; non prima, però, di avere redatto un dettagliato conto economico dell’operazione.
La cessione del preliminare
A questo punto si può contattare il venditore e proporre l’acquisto con la tecnica della cessione che avevo già spiegato in questo articolo.
La differenza ripetto ad una cessione “normale”, è che se il venditore accetta, bisogna prima procedere al frazionamento e creare i rispettivi subalterni, e poi prepare due o più preliminari di vendita, ognuno riferito alle nuove unità immobiliari.
Avendo più preliminari di vendita, è possibile vendere gli immobili anche in tempi diversi.
Ricordate sempre di ternervi un buon margine di tempo per non trovarvi in difficoltà sui tempi di ristrutturazione e per trovare gli acquirenti.
La reogla d’oro è sempre la stessa: i migliori affari si fanno sempre al momento dell’acquisto. Più il venditore è motivato, più è possibile concordare un prezzo di acquisto vantaggioso.
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