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Cessione crediti immobiliari: oltre le aste e il saldo e stralcio

Cessione dei crediti immobiliari: alternativa alle tradizionali operazioni immobiliari

Una delle prime nicchie a cui si affacciano i nuovi investitori immobiliari sono le aste. Queste operazioni sono sulla carta quelle più semplici da portare a termine. Se invece volete operare anche senza capitali, si può tentare un saldo e stralcio, molto più complesso.

Opzione 1: le aste immobiliari

Nelle aste immobiliari la difficoltà principale, oltre a quella di saper leggere bene una perizia e stabilire il reale valore dell’immobile, è il problema dell’affollamento.

Una volta selezionato l’immobile, occorre presentare la domanda di partecipazione, recarsi il giorno dell’asta nello studio dal delegato, e concorrere con gli altri partecipanti.

Non serve altro. Serve essere attenti nella compilazione della domanda ed avere la liquidità in caso di aggiudicazione.

In quella sede vince chi ne ha di più. Se hai fatto bene i conti e se sei un investitore nel vero senso della parola, hai già fatto per bene i conti e ti sei dato un tetto massimo oltre il quale non andare.

Se ti scontri quindi con tanti altri interessati le probabilità di riuscita sono molto basse; sopratutto se qualcuno è interessato all’immobile come abitazione principale. Lui è disposto ad andare sempre un po’ oltre.

In buona sostanza per portarti a casa un’operazione è possibile che tu debba partecipare a molti esperimenti di vendita. Oramai gli immobili “interessanti” sono sempre molto frequentati.

Opzione 2: Saldo e Stralcio

Come accennavo prima, il saldo e stralcio è un’operazione molto più complessa delle aste.

Uno dei vantaggi è che, a differenza delle aste, non necessariamente devi avere capitali da investire. Puoi concludere un’operazione investendo solo il tuo tempo.

Il rovescio della medaglia è la complessità: hai bisogno di contattare gli esecutati e farti rilasciare una delega. Devi trattare con tutti i creditori; con la banca, con il condominio. Devi trovare il modo di metterli tutti d’accordo. Non puoi fare questa operazione senza il supporto di un buon avvocato.

Queste operazioni durano un bel po’ di tempo. Di solito conviene partire a non meno di tre mesi dalla data dell’asta. Il rischio è quello di arrivare lunghi.

Naturalmente ci sono anche altre possibilità di investimento, ma al momento mi interessava mostrarvi queste due opzioni.

Nuova possibilità: la cessione crediti immobiliari

In ottica di massimizzare gli investimenti, e intendo anche l’investimento di tempo, ecco che può diventare utile conoscere questa particolare nicchia: la cessione dei crediti immobiliari.

Adesso cerco di semplificare parecchio il ragionamento dicendo che da qualche tempo le banche, che prima cedevano grossi pacchetti di crediti in sofferenza solo a grandi operatori, ora sono disposte a cedere il credito anche di un solo appartamento destinato in asta.

Precedentemente i pacchetti avevano un valore minimo di ingresso di circa un milione di euro. In questi pacchetti erano presenti varie tipologie di immobili: da quelli invendibili a dei veri e propri gioiellini. Il nuovo creditore doveva quindi sperare di mediare sui prezzi di vendita per uscire in guadagno. Difficile che perdessero soldi si intende, ma non c’era possibilità di scelta.

Le Banche ora cedono il credito anche per singoli appartamenti

Da qualche tempo però, le banche, si sono aperte alla possibilità di accettare la cessione del credito anche su singoli immobili.

Si può quindi selezionare un’immobile come se si volesse procedere ad un’asta o ad un saldo e stralcio e fare una proposta alla banca per sostituirsi ad essa.

In questo caso, il pericolo di sovraffollamento diventa un vantaggio anzichè essere penalizzante. Più gente c’è e più sale il prezzo di aggiudicazione, più si guadagna. L’obiettivo è sempre quello di andare controcorrente.

Come per il saldo e stralcio questa operazione non può essere gestita senza l’aiuto di un buon avvocato.

Se vuoi saperne di più sulla cessione del credito immobiliare, sui passi che servono per concludere la cessione, sulle trappole da evitare, non puoi non venire al corso che si svolgerà a Genova il 28 ed il 29 settembre 2019 tenuto dall’instancabile Francesco Gentile.

Durante queste 2 giornate imparerai ad acquisire direttamente il credito dalle banche e più specificatamente:

  • Come selezionare l’immobile
  • Come ricercare il creditore
  • Come contattare il creditore
  • Come rispondere ad eventuali obiezioni del creditore
  • Come formulare la proposta di acquisto del credito
  • Come gestire una controproposta
  • Differenza tra acquisto pro-soluto e pro-solvendo
  • Come aggiudicarsi l’immobile senza passare per l’asta
  • Dopo l’acquisto del credito le principali e strategiche “mosse” da fare prima dell’asta
  • Come guadagnare dai rilanci dell’asta
  • Come far alzare il prezzo partecipando all’asta
  • I costi di acquisto di un credito
  • Le imposte da versare in caso di acquisto
  • Come rendere questo business etico aiutando l’esecutato
  • Come operare senza soldi anche con la cessione di credito

Se vuoi cogliere l’opportunità di guadagnare con i crediti immobiliari non puoi mancare. Vieni a Genova a fine settembre 2019; approfitta ora delle condizioni di prelancio. Io ci sarò. Ti aspetto.

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