Mauro Salvi
Cessione del preliminare
Una delle tecniche che più hanno attirato il mio interesse come investitore immobiliare è la cessione del preliminare.
L’utilizzo di questo strumento permette di ottenere diversi vantaggi: è possibile portare a termine un’operazione senza, o con poco capitale, e non è necessario intestarsi l’immobile.
Quando si inizia ad investire, risulta subito evidente che capitale immobilizzato e pagamento, evitabile, di imposte, può diventare un limite; soprattutto se quel capitale permetterebbe di realizzare altre operazioni.
ATTENZIONE: Non è detto che questa tecnica sia la migliore; bisogna conoscerle tutte e scegliere quella che meglio si adatta alla situazione specifica.
Le imposte
Se hai ben chiari gli step di una compravendita sai che ogni volta che ti instesti un immobile bisogna versare l’imposta di registro sul valore catastale del 2%, se acquisti come prima casa, o del 9% se acquisti come seconda. Per dormire sonni tranquilli, consiglio la seconda opzione; qualcuno per risparmiare trasferisce la residenza ma è una tecnica che ha le sue controindicazioni, e che francamente non mi sento di consigliare.
A vendita ultimata, poi, bisogna pagare un’altra imposta sostitutiva del 20%, sulla plusvalenza, ossia sulla differenza tra il valore di acquisto sommato a tutte le spese sostenute detraibili, ed il prezzo di vendita. Per gli investitori questa è una buona notizia; l’alternativa è indicare la plusvalenza nella dichiarazione annuale e pagare l’IRPEF in accordo con lo scaglione applicato in funzione del reddito complessivo, nel range tra il 23% ed il 43%.
Ho semplificato ed omesso un po’ di cose ma l’importante è sapere che si può evitare di intestarsi l’immbobile, e quindi risparmiare, usando la tecnica della cessione del preliminare.
La cessione: i dettagli
Bene, andiamo allora al dettaglio della tecnica.
Ipotizziamo che tu abbia individuato un immobile interessante. I proprietari, dopo diversi mesi di tentativi di vendita falliti, sono disposti a scendere di prezzo. Tu sai che la casa ha buone potenzialità e dopo qualche lavoro (una ristrutturazione leggera, oppure un frazionamento) è possibile rivenderlo ad un importo superiore.
E’ chiaro che devi aver studiato la zona, devi aver preso accordi con eventuali imprese, devi aver ingaggiato un geometra ed un avvocato e devi aver preso accordi con agenti immobiliari. Non mi stancherò mai di evidenziare l’importanza di crearsi una squadra.
In pratica firmi un preliminare di vendita con il “don’t wanters” (il proprietario che non vede l’ora di vendere), aggiungendo una clausola con cui potrai cedere il diritto ad un altro soggetto terzo.
Nel preliminare indichi i termini dell’anticipo ed entro quanto tempo si andrà a rogito; all’inizio conviene stare larghi, diciamo 9/12 mesi (non tutti sono disposti ad aspettare così tanto), altrimenti si rischia di non trovare un compratore, e quindi di intestarsi l’immobile. Questi mesi serviranno per la ristrutturazione e per trovare un nuovo acquirente.
Se fai le cose per bene ed hai studiato tanto, qualche mese dopo potrai “cedere” il preliminare, ossia trasferire il tuo futuro diritto di proprietà ad un altro soggetto senza intestarti nulla, incassando la plusvalenza.
Facciamo un esempio
Volendo fare un esempio con delle cifre, tu prometti di comprare a 100.000 euro, anticipi 10.000 euro che incassa il venditore; ristrutturi casa con altri 10.000 euro e nel frattempo trovi un compratore disposto a pagare 160,000 euro per il nuovo “meraviglioso” immobile. Ti sei fatto aiutare da un architetto per rendere l’appartamento carino, moderno, funzionale; è per questo che riesci a venderlo a 160.000. Venduto in tempi brevi grazie anche alla tecnica di home staging descritta in questo articolo.
Tirando le somme hai incassato 40.000 euro di plusvalenza avendo anticipato solo 20.000 euro e senza esserti intestato l’immobile e non avendo pagato l’imposta di registro.
Se sei fortunato, o per meglio dire, se ti sei già fatto il mazzo, come il mio amico Luca, puoi anche permetterti di firmare solo qualche documento ed incassare una plusvalenza di 22.000 euro, “senza fare niente”. Il “senza fare niente” equivale ad anni di studio e duro lavoro, ma è possibile anche questo.
Sembra facile ma non lo è; ci sono insidie che devi conoscere, ma è fattibile e molto gratificante.
Se ti interessa sapere come poter fare anche tu queste operazioni clicca qui.
Buongiorno Mauro, leggo: “Tirando le somme hai incassato 40.000 euro di plusvalenza avendo anticipato solo 20.000 euro.
Se ho già anticipato 10.000 Euro al venditore, la mia plusvalenza è di 50.000 euro perché al venditore devo dare solo i 90.000 euro avendo già anticipato i 10.000. Ho fatto i conti giusti?
Buongiorno, cerco di fare un po’ di chiarezza. I soggetti interessati all’operazione sono 1) il venditore, 2) l’investitore immobiliare e 3) l’acquirente ultimo.
Tu investi subito 10.000 euro che dai al venditore alla firma del preliminare. Investi altri 10.000 euro per la ristrutturazione leggera dell’appartamento. Quando andrai poi al rogito, l’acquirente pagherà 100.000 al venditore e 60.000 a te. Quindi incasserai 60.000 dopo averne spesi 40.000. Naturalmente ci sono poi varie imposte di registro e aliquote in caso l’investitore si presenta come persone fisica oppure come società. E’ una semplificazione ma così forse è più chiaro il concetto. Tieni conto che fondamentale è il business plan e la pianificazione fiscale per te e per il futuro acquirente. Non è detto che la cessione sia la tecnica più indicata in ogni operazione e anche lei presenta dei rischi che bisogna conoscere. Spero di esserti stato d’aiuto.
Buongiorno,
La cessione del preliminare o compromesso mi ha sempre incuriosito, mi sorge una domanda, se dovessi aggiudicarmi un immobile all’asta pagando la cauzione è possibile effettuare la ristrutturazione o bisogna effettuare il saldo e l’intestazione dell’immobile per procedere con i lavori?
Buongiorno, la cessione del preliminare è un’operazione che si fa sul mercato libero e non sugli immobili che vanno in Asta. In ogni caso se dovesse aggiudicarsi un immobile all’asta, pe poter effettuare dei lavori di ristrutturazione, è necessario attendere di essere titolari del bene che avviene con il decreto di trasferimento solo dopo aver saldato il prezzo comprensivo di tutte le spese.